아파트사이클 5단계

부동산 가격 변화 4요소

• 심리, 전세가, 분양, 정부 정책

: 금리, 인구, 경기, 호재는 2차 요인

부동산 시장에 대한 정부의 2대 관리 요소

• 세금, 정책적 대출 제한
• 상승장에는 세금 중과, 대출 규제 정책 발표(매매 억제)
• 하락장에는 세금 감면, 대출 규제 완화 발표(매매 장려)

하락의 시그널

• 신규 분양가 높게 책정 → 미계약 미분양 → 입주 후 미분양

상승의 시그널

• 신규 공급 물량 부족 → 미분양 해소 → 전세가 상승 → 신규 분양가 낮게 책정

투기시장의 꼭지에 나타나는 현상 - 매도 타이밍

1. 무주택자가 주택 매수를 위해 무리한다.
2. 투자자는 가격 상승 부담으로 저가 아파트 매수에 열을 올린다.
3. 정부 규제가 누적되어 다주택자 매수, 매도 부담이 최고조에 달한다.
4. 가격 폭등으로 매수자가 감소하고 거래량이 줄어든다.
5. 정부는 공급을 대폭 늘리겠다는 계획을 발표한다.
6. 매매가와 전세가의 갭 차이가 크게 벌어진다. (전세가율 하락)

투기시장의 바닥에서 나타나는 현상 - 매수 타이밍

1. 주택 취득세가 인하된다. (지방세인 취득세는 정부의 세금 인하 마지노선)
2. 입주 미분양이 점점 줄어드는 추세를 보인다.
3. 전세난이 주요 이슈가 된다.
4. 매매가와 전세가의 갭 차이가 좁혀진다. (전세가율 상승)

폭등할 때 반드시 발생하는 3가지 현상

1. 집주인의 계약 파기 - 위약금보다 상승분의 이익이 크다.
2. 순환장세 - 전 지역 동시 상승이 아닌 행정구역 단위로 지역을 옮겨가며 상승

• 강남, 서초 → 송파, 목동 → 강동, 강북, 마포, 용산 → 서울 외곽 및 분당, 판교, 위례 등 경기도 일부 지역 → 경기도 전역 상승

3. 풍선 효과 - 규제가 적용되지 않은 지역 또는 규제 미적용 매물로 투기 과열 전이